La loi de finances 2025 apporte plusieurs changements majeurs au régime du Loueur Meublé Non Professionnel (LMNP), un statut fiscal largement plébiscité par les investisseurs immobiliers ces dernières années. Ces modifications visent à harmoniser les régimes fiscaux, à renforcer la transparence, mais aussi à limiter certains abus tout en conservant les atouts principaux du dispositif. Que vous soyez déjà loueur en meublé ou que vous envisagiez de le devenir, il est essentiel de bien comprendre ce qui change à partir de 2025.
Le statut de Loueur Meublé Non Professionnel permet à un particulier de louer un logement meublé tout en bénéficiant d’un régime fiscal avantageux, notamment grâce à l’amortissement du bien et à des charges déductibles plus larges qu’en location nue. Ce statut concerne les contribuables dont les revenus locatifs issus du meublé sont inférieurs à 23 000 € par an ou inférieurs aux autres revenus d’activité du foyer fiscal. Il permet de choisir entre le régime micro-BIC (forfaitaire) et le régime réel (déduction des charges + amortissements).
Avec l’entrée en vigueur de la loi de finances 2025, plusieurs ajustements sont à prévoir dans le but de rééquilibrer le traitement fiscal entre la location nue et la location meublée. L’objectif affiché du gouvernement est double : augmenter les recettes fiscales issues de l’immobilier locatif et réduire les incitations à privilégier le meublé, souvent jugé trop avantageux.
Voici les principaux changements apportés :
L’une des mesures les plus marquantes est la suppression de l’amortissement comptable pour les investisseurs ayant opté pour le micro-BIC, tout en conservant un abattement forfaitaire. Cela signifie que seuls les loueurs en régime réel pourront continuer à amortir leur bien et leur mobilier, ce qui incite à une gestion plus structurée et à la tenue d’une comptabilité complète.
Pour rappel, l’amortissement permettait de réduire fortement, voire totalement, le revenu imposable, et donc de générer des revenus quasi exonérés d’impôt pendant plusieurs années. Cette suppression impactera notamment les petits investisseurs qui privilégiaient la simplicité du micro-BIC tout en profitant d’un avantage fiscal important via des astuces de bascule.
Pour les investisseurs qui restent au régime micro-BIC, l’abattement forfaitaire passe de 50 % à 40 %, ce qui augmente automatiquement la base imposable. Cette modification réduit l’intérêt du régime simplifié pour bon nombre de bailleurs, notamment dans les zones où les loyers sont élevés et où les charges sont moindres.
La loi de finances 2025 prévoit également un encadrement renforcé de la location meublée de courte durée (type Airbnb), en particulier dans les zones tendues. Le seuil de tolérance fiscale passe de 70 000 € à 30 000 € pour les locations touristiques, avec un abattement réduit à 30 % au lieu de 50 %. De plus, certaines communes pourront limiter le nombre de jours de location, voire exiger des autorisations préalables renforcées.
Ces mesures visent à lutter contre la raréfaction des logements en location longue durée dans les grandes villes et à rétablir une forme d’équité fiscale entre les loueurs de courte durée et les hôteliers traditionnels.
À partir de 2025, tous les LMNP, y compris ceux au régime micro-BIC, devront remplir une déclaration annexe spécifique au statut de loueur en meublé. Cela permettra à l’administration fiscale d’avoir une meilleure visibilité sur les flux, les amortissements pratiqués, et de mieux contrôler les abus éventuels.
Les propriétaires devront désormais indiquer :
Le montant des loyers encaissés
Les charges imputées
Les amortissements pratiqués (le cas échéant)
La nature du logement (résidence principale, secondaire, etc.)
La réforme de 2025 prévoit aussi une clarification du passage du statut LMNP au statut LMP (Loueur Meublé Professionnel). Si vous dépassez les seuils de revenus ou que la location meublée devient votre principale source de revenus, le passage automatique en LMP sera renforcé, avec ses conséquences fiscales (affiliation à l’Urssaf, imposition aux cotisations sociales, etc.).
De nombreux investisseurs devront donc revoir leur stratégie patrimoniale et se poser la question de la pérennité du LMNP dans leur situation.
La réforme 2025 du LMNP ne signifie pas la fin du statut, mais une réduction de son attractivité fiscale pour les profils les moins structurés. Elle récompense davantage les investisseurs organisés, capables de tenir une comptabilité réelle et de gérer efficacement leur patrimoine.
En revanche, les petits bailleurs ou ceux attirés par la simplicité du micro-BIC verront leurs revenus nets fondre, et devront peut-être envisager une mutation vers la location nue ou une gestion en LMP dans un cadre plus professionnel.
Si vous êtes déjà loueur en meublé :
Analysez votre régime actuel (micro ou réel)
Calculez l’impact des nouvelles règles sur votre fiscalité
Consultez un expert-comptable ou un conseiller en gestion de patrimoine
Si vous envisagez d’investir en meublé :
Soyez attentif à la zone géographique, au rendement réel, et aux coûts de gestion
Privilégiez une vision à long terme plutôt qu’un simple montage fiscal
La loi de finances 2025 redéfinit les contours du LMNP : plus de transparence, moins d’avantages forfaitaires, et une volonté de professionnalisation du statut. Pour les investisseurs avertis, le régime réel reste un levier d’optimisation puissant. Pour les autres, il faudra s’adapter… ou changer de stratégie.
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